Baufinanzierung – diese Fehler sollte man besser vermeiden

Mit einer Baufinanzierung nehmen wir mitunter ein hohes Risiko auf uns. Damit wir das Geld inklusive Zinsen auch sicher an den Kreditgeber zurückzahlen können, gibt es deshalb einige Überlegungen, Recherche und Rechnungen, die wir voranstellen müssen.

Hier sind die größten Fehler, die man bei der Baufinanzierung begehen kann, weil man nicht ausreichend geplant und verglichen hat, und wie man sie vermeidet.

Baufinanzierungen: Das Risiko hoher Kreditbeträge & langer Laufzeiten

Sich Geld zu leihen, um damit etwas finanzieren zu können, für das man sonst lange sparen müsste, klingt nach einem guten Deal. Dabei darf man aber nicht aus den Augen verlieren, dass es nicht nur der Kreditbetrag ist, den wir Monat für Monat an den Kreditgeber zurückzahlen müssen.

Dazu kommen:

• ein Aufschlag an Zinsen, die die Endausgaben, die wir haben, erhöhen,
• die monatliche finanzielle Belastung, die wir für die Rückzahlungen festlegen, und
• die feste Laufzeit, in der wir uns dazu verpflichten, den Betrag zurückzuzahlen.

Die Verpflichtungen, die wir in dem Kreditvertrag eingehen, sind ein Risiko, wenn wir sie nicht einhalten können.

Es ist ein Zusammenspiel aus unserem Eigenkapital, der Sicherheit unserer Einnahmen und der Kreditkonditionen wie Laufzeit, Tilgungsrate und Zinsbindung, die bestimmen darüber, wie vorteilhaft ein Kredit für den Hausbau (Baufinanzierung / Baudarlehen / Hauskredit) ist und ob wir ihn tragen können. Mitunter tragen auch gesellschaftliche Entwicklungen wie eine Rezession dazu bei.

Schaffen wir es nicht, den Kredit zu zahlen, verlieren wir das Haus und investiertes Geld. Planen wir schlecht, können wir am Ende auf sehr viel höheren Kosten sitzen bleiben als eigentlich geplant, und durch die langen Laufzeiten für Jahre daran gebunden sein.

Diese Fehler gilt es bei Baufinanzierungen zu vermeiden

Damit wir das Risiko für den Totalverlust oder höhere Kosten reduzieren können, sollten wir die folgenden, typischen Fehler beim Abschluss von Baufinanzierungen vermeiden:

Mangelnde Kompromissbereitschaft

Wer sich auf eine bestimmte Größe, teure Ausstattung und die beste Lage festgeschossen hat, hat nur sehr begrenzten Handlungsspielraum. Während ein Haus für viele in Ballungsräumen unbezahlbar ist, wird es Richtung Land günstiger. Deshalb ist es wichtig, bereit zu sein, Abzüge zu machen.

Eine Auflistung der Faktoren, die man unter keinen Umständen bereit ist wegzulassen, hilft dabei, das günstigste Haus/die günstigsten Baupläne zu finden, die mit den eigenen Wunschvorstellungen vereinbar sind.

Dinge, wie die Lage außerhalb der Stadt müssen mit Aspekten wie dem Arbeitsweg abgeglichen werden. Es ist fair zu sagen, dass man den Pendelweg so kurz wie möglich halten möchte. In diesem Fall muss man aber auch bereit sein, höhere Beträge auszugeben.

Nebenkosten und Puffer vergessen

Wenn man ausrechnet, welchen Kredit und welches Haus man sich leisten kann, ist es wichtig, nicht nur den Kauf-/Baupreis zuzüglich der Zinsen einzubeziehen.

Bei dem Bau oder Kauf einer Immobilie gibt es auch immer Nebenkosten und unerwartete Ausgaben.

• Allein die Grunderwerbskosten schlagen je nach Bundesland 3,6 bis 6,5 % des Kaufpreises
• Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten von 1,5 bis 2 % des Kaufpreises und eventuell Maklerkosten, Rücklagen für Instandsetzungen und Co.

Wenn wir berechnen, ob wir uns den Kredit monatlich leisten können, ist es wichtig auch Notfälle zu beachten. Wenn beispielsweise das Auto kaputtgeht und eine Reparatur oder einen Neukauf ansteht, muss man auch diese Kosten tragen können.

Auf gut Glück schätzen

Es ist extrem wichtig durchzurechnen, ob man die monatliche finanzielle Belastung des Kredits überhaupt tragen kann. Auf gut Glück zu hoffen, dass die Tilgungsraten schon machbar sind, ist ein Rezept für eine Katastrophe. Stattdessen sollte man unbedingt die folgende Faustregel beachten:

• Der monatliche Betrag für Tilgungsraten sollte 40 % des Gesamteinkommens der Beteiligten nicht überschreiten.

Um den monatlichen Betrag grob errechnen zu können, kann man die folgende Rechnung anwenden:

Zins + 1 % (Tilgung) x Kreditbetrag / 12

Bei einem Zins von 3 % errechnen wir also 4 % des Kreditbetrags und teilen ihn durch 12, um die monatlichen Kosten zu erhalten.

Bei einem Kreditbetrag von 200.000 € erhalten wir damit eine jährliche Belastung von 8.000 € und eine monatliche Rate von circa 667 €.

Gute Zinsbindung bei zu kurzer Laufzeit/zu niedrigen Tilgungsraten

Die Hypothekenzinsen sind ein großer Entscheidungsfaktor zwischen mehreren Kreditverträgen. Dabei sollten wir eine Zinsbindung für den Kreditvertrag festlegen. Ein möglichst niedriger Zins für die gesamte Laufzeit allein ist aber nicht das Wichtigste an einem Kreditvertrag. Deswegen sollte nur darauf basierend nicht sofort zugegriffen werden.

Stattdessen ist es wichtig, die Bindung des Niedrigzins auch mit der Laufzeit und den Tilgungsraten abzugleichen. Wenn die Tilgungsraten zu niedrig sind und die Laufzeit zu kurz ist, als dass wir den geliehenen Betrag plus Zinsen bis zu dem Vertragsende zurückzahlen können, müssen wir danach eine eventuell teure Anschlussfinanzierung abmachen.

Anschlussfinanzierungen

Anschlussfinanzierungen sollten so gut wie möglich vermieden werden. Wenn wir den Kreditbetrag plus Zinsen bis zum Vertragsende des ersten Kreditvertrags nicht zurückzahlen können, müssen wir einen anschließenden Kreditvertrag abmachen.

In dieser Situation sind wir womöglich unter Zugzwang und müssen uns auf schlechtere Konditionen einlassen, um die Restschulden abzubezahlen.

Zu wenig Eigenkapital

Es gibt Baufinanzierungen, die die Kosten zu 100 % durch den Kreditgeber tragen. Diese Baufinanzierungen ohne Eigenkapital haben aber ein hohes Risiko und schlechte Konditionen.

Wenn wir stattdessen Eigenkapital einbringen, um eine Anzahlung zu machen, erhalten wir dafür niedrigere Zinsen. Je höher dieser Betrag, desto besser die Konditionen für den Kreditvertrag.

Können wir eine hohe Anzahlung leisten, können wir die monatliche finanzielle Belastung durch die Tilgungsraten geringer ansetzen oder den Kredit schneller abbezahlen.

• Für günstige Konditionen sollte man mindestens 10 bis 20 % des Kredits plus Nebenkosten übernehmen können.

Fazit – Mangelnde Vorbereitung ist der Todesstoß für Baufinanzierungen

Bei der Baufinanzierung ist es das wichtigste, gut vorbereitet zu sein. Die eigenen Finanzen, die Marktlage, die potenziellen künftigen gesellschaftlichen Entwicklungen und die akut vorhandenen Baufinanzierungsoptionen müssen untersucht und miteinander abgeglichen werden, um herauszufinden, wo die besten Konditionen zu finden sind und ob man die monatliche finanzielle Belastung tragen kann.

Dafür muss man etwas Aufwand aufbringen und sich im besten Fall durch Experten beraten lassen, um die besten Optionen zu finden. Online gibt es viele Ressourcen, die dabei helfen.