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Immobilieneigentümer, deren Immobilie vermietet ist, können die beim Verkauf fällige Spekulationssteuer unter bestimmten Voraussetzungen vermeiden. Wir möchten in diesem Beitrag verraten, worum es sich bei dieser Steuer handelt, wann diese anfällt und wie hoch die Spekulationssteuer ausfällt.
Was ist die Spekulationssteuer überhaupt?
Bei der Spekulationssteuer handelt es sich um eine Steuer, die bei dem Verkauf einer vermieteten Immobilie anfällt, sofern daraus ein Gewinn erwirtschaftet wird. Bei dem Verkauf von Grundstücken, Häusern oder Immobilien gilt eine sogenannte Spekulationsfrist von zehn Jahren. Wer eine Immobilie vor Ablauf dieser Frist verkauft, der muss in der Folge die Spekulationssteuer entrichten. Es gibt allerdings auch Wege, um die Entrichtung der Spekulationssteuer Immobilien zu vermeiden.
Was versteht man unter Spekulationsfrist?
Die Spekulationsfrist bezeichnet eine vom Gesetzgeber festgelegte Zeitspanne, während der Veräußerungsgewinne steuerpflichtig sind. Diese Frist beträgt bei dem Verkauf einer Immobilie als Kapitalanlage 10 Jahre.
Höhe der Spekulationssteuer und Berechnung
Die Spekulationssteuer unterliegt keinem festen Steuersatz, sondern die Höhe richtet sich immer nach dem jeweiligen Verkaufspreis, dem einstigen Kaufpreis sowie den Veräußerungs- und Anschaffungskosten. Zudem hängt die Höhe jedoch auch von dem persönlichen Steuersatz des Verkäufers ab.
Berechnet werden kann die Steuer durch die Ermittlung des Netto-Gewinns aus dem Immobilienverkauf, der anschließend mit dem individuellen Einkommensteuersatz multipliziert wird. Der Netto-Gewinn ergibt sich dabei aus dem Verkaufspreis abzüglich des einstigen Kaufpreises. Der Einkommensteuersatz richtet sich dagegen nach den eigenen Gesamteinnahmen in dem laufenden Jahr. Bei vermieteten Wohnungen können darüber hinaus noch die Kaufnebenkosten von dem Verkaufspreis abgezogen werden, wodurch der zu versteuernde Gewinn reduziert wird.
Spekulationssteuer bei gewerblichem Immobilienverkauf
Der Gesetzgeber unterscheidet bei dem Verkauf einer Immobilie zwischen privaten und gewerblichen Veräußerungsgeschäften. Zu diesem Zweck stufen die Finanzämter den Verkauf von Immobilien unter anderem auf Grundlage der Drei-Objekt-Grenze ein. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien kauft, baut oder modernisiert und im Anschluss daran weiterverkauft, der handelt gewerblich und muss daher die Spekulationssteuer an den Staat abführen. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich bei den Immobilien um Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser handelt, da beides als Objekt gilt. Ein weiteres wichtiges Indiz stellt für die Finanzämter allerdings auch eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht dar. Diese Absicht ist zum Beispiel dann gegeben, wenn ein zeitlicher Zusammenhang zwischen der Erteilung der Baugenehmigung und dem Verkauf der Immobilie besteht. In einem solchen Fall gehen die Finanzämter in der Regel bereits ab zwei Immobilien von einer gewerblichen Absicht aus.
Fällt die Spekulationssteuer bei Erbschaft oder Schenkung an?
Wer eine Immobilie geerbt hat, der muss nur dann die Spekulationssteuer bei einem Verkauf entrichten, sofern diese zuvor nicht für zehn Jahre vermietet war. War eine geerbte Immobilie zuvor erst sieben Jahre vermietet, so muss diese zunächst drei weitere Jahre vermietet werden, um die Spekulationssteuer zu umgehen. Selbiges gilt auch im Falle einer Schenkung und auch bei einem Immobilienverkauf an einen Familienangehörigen, sollte die Spekulationsfrist beachtet werden.
Spekulationssteuer bei unbebauten Grundstücken
Da ein unbebautes Grundstück nicht selbst bewohnt werden kann, wird in diesem Fall auch nicht zwischen privater und gewerblicher Nutzung unterschieden werden. Aus diesem Grund muss die Spekulationssteuer bei dem Verlauf eines unbebauten Grundstücks in jedem Fall entrichtet werden, sofern zwischen dem Kauf und dem Weiterverkauf weniger als zehn Jahre liegen. Wird dagegen ein unbebautes Grundstück gekauft und darauf später ein Haus errichtet, welches vermietet wird, so beginnt die Spekulationsfrist mit dem Erwerb des Grundstücks.
Wie hoch ist der Freibetrag für die Spekulationssteuer?
Für Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften existiert eine generelle Freigrenze in Höhe von 600 Euro pro Jahr, bis zu der die erwirtschafteten Gewinne steuerfrei bleiben.
